La aprobación de una ordenanza destinada a facilitar el acceso a servicios esenciales en inmuebles con problemas de regularización generó cuestionamientos en San Francisco del Monte de Oro. La normativa, sancionada el 13 de octubre por el Concejo Deliberante y publicada el 30 de octubre en el Boletín Oficial de San Luis, establece un procedimiento especial para que vecinos, poseedores y compradores de buena fe puedan solicitar conexiones de agua potable, electricidad y otros servicios, incluso cuando la situación catastral, dominial o urbanística de sus terrenos todavía no esté resuelta.
La iniciativa busca atender una problemática que afecta a numerosas familias que adquirieron terrenos en loteos irregulares y que, en muchos casos, llevan años sin poder acceder formalmente a los servicios básicos. Sin embargo, el abogado Matías Molinaro, vecino de la localidad e integrante del grupo que impulsó una propuesta alternativa, cuestionó que la ordenanza no contemple las inversiones necesarias para ampliar la infraestructura existente y advirtió que podría generar nuevos conflictos jurídicos sin resolver los problemas de fondo.
En diálogo con La Gaceta Digital, Molinaro aclaró que sus críticas no apuntan a impedir las conexiones, sino a exigir una solución efectiva. De hecho, explicó que él mismo vive en un loteo que compró hace años, pero que todavía no ha podido regularizar culpa de loteador que se lo vendió y, por ende, carece de servicios adecuados. “Yo soy una persona que me vería beneficiado de una política pública que busque solucionar el problema de los servicios, porque yo no los tengo. Yo tengo que buscar alternativas para tener agua y luz”, señaló.
Una autorización municipal no garantiza la llegada de los servicios
La Ordenanza Nº 12-HCD-2026 establece que podrán solicitar autorizaciones los vecinos que acrediten residencia efectiva, los poseedores con ocupación pública y pacífica, los adquirentes de buena fe y los grupos familiares que necesiten acceder a servicios esenciales. También permite otorgar permisos provisorios de conexión por un máximo de 12 meses, renovables excepcionalmente bajo determinadas condiciones.
No obstante, la propia normativa aclara en su artículo 5º que las autorizaciones municipales no reemplazan los requisitos técnicos ni las aprobaciones que correspondan a las empresas prestatarias y organismos provinciales o nacionales. Es decir, la autorización del Municipio no implica, por sí sola, que exista infraestructura disponible o que una conexión pueda realizarse inmediatamente.
Esta distinción constituye uno de los principales cuestionamientos de Molinaro, quien sostuvo que el Municipio está generando expectativas entre los vecinos sin explicar cómo se financiarán las obras necesarias. “¿Quién le garantiza al vecino que vive en el medio de un lote, a 700 metros del tendido de alta tensión, que le va a llegar la luz? ¿Quién va a hacer la inversión de esa obra?”, planteó.
Según explicó, la localidad arrastra problemas de abastecimiento de agua y suministro eléctrico que podrían agravarse si se incorporan nuevos usuarios sin ampliar previamente la capacidad de las redes. Molinaro aseguró que parte de la infraestructura fue dimensionada para unos 2.300 habitantes, mientras que actualmente la población supera los 7.000, cifras que mencionó para ilustrar el desfasaje entre el crecimiento urbano y los servicios disponibles.
“Antes de garantizar el servicio tenés que garantizar primero la obra pública necesaria para garantizar el servicio”, sostuvo. En ese sentido, consideró indispensable coordinar inversiones entre el Municipio, el Gobierno provincial y las prestatarias, además de exigir a los desarrolladores inmobiliarios que realicen las instalaciones correspondientes.
La ordenanza contempla evaluaciones de disponibilidad de infraestructura y factibilidad técnica, además de soluciones alternativas cuando no exista una red pública inmediata. Sin embargo, no establece un programa específico de obras ni determina quién deberá financiar las ampliaciones que eventualmente resulten necesarias.
Los riesgos de otorgar permisos sobre terrenos irregulares
Otro de los puntos cuestionados es la posibilidad de autorizar conexiones a personas que no cuentan con escritura u otra documentación definitiva sobre el inmueble. La normativa permite acreditar la relación con el terreno mediante boletos de compraventa, contratos, declaraciones juradas de posesión y otros instrumentos, mientras que la autoridad municipal deberá evaluar las circunstancias de cada solicitud.
Molinaro advirtió que este procedimiento podría generar conflictos entre quienes ocupan los terrenos y sus titulares registrales, especialmente cuando existan disputas sobre la posesión. Por ese motivo, explicó que la propuesta alternativa presentada por los vecinos planteaba exigir una acreditación judicial de la posesión en determinados casos. “El intendente no es juez, el secretario de Obras Públicas no es juez, los concejales no son jueces para decir: ‘Ah, sí, usted tiene mejor derecho que esta persona para pedirlo’”, cuestionó.
La ordenanza establece expresamente que los permisos no implican regularización dominial, reconocimiento de derechos reales ni aprobación definitiva de loteos o subdivisiones. No obstante, el abogado considera que la evaluación administrativa de situaciones de posesión potencialmente conflictivas requiere mayores garantías para evitar disputas posteriores.
Molinaro también advirtió que las autorizaciones provisorias podrían convertirse en una herramienta comercial para los responsables de loteos irregulares. “Para el loteador es una ventana de comercio”, sostuvo, y explicó que un desarrollador podría utilizar las conexiones de agua y electricidad para atraer a nuevos compradores. “El vendedor comercializa diciendo: ‘Mirá, ¿ves? Acá los vecinos tienen agua, tienen luz, acá yo tengo una aprobación provisoria del municipio, por lo tanto, en breve están por salir los papeles’”, ejemplificó.
El abogado señaló que quienes desconocen los antecedentes de estos emprendimientos podrían interpretar que la existencia de servicios implica que los terrenos están en condiciones legales de ser escriturados. “Va a ver que la gente tiene luz, que la gente tiene agua, va a ver que la gente vive en el lugar y va a creer que el terreno que está comprando o esa división que está comprando es una división que está en regla, que tiene escritura, y la realidad es que no la tiene”, advirtió. En ese sentido, consideró que las conexiones podrían utilizarse para dar una apariencia de regularidad a parcelas cuya situación dominial continúa sin resolverse.
Para Molinaro, este riesgo constituye uno de los aspectos más preocupantes de la normativa, porque podría favorecer nuevas operaciones inmobiliarias en loteos que todavía no cumplen con los requisitos legales. “Es un mecanismo para generar más negocios para los loteadores”, afirmó, y comparó la situación con la exhibición de un producto que parece estar en buenas condiciones, pero presenta defectos que el comprador descubre después de adquirirlo. A su entender, la solución a las necesidades de los actuales residentes no debería convertirse en un argumento comercial para continuar vendiendo terrenos irregulares.
También manifestó preocupación por las autorizaciones provisorias de 12 meses. El artículo 18 permite renovarlas excepcionalmente cuando se acrediten avances en la regularización o persistan circunstancias sociales, habitacionales o técnicas que justifiquen su continuidad, pero no fija un número máximo de renovaciones. Para Molinaro, esa disposición podría prolongar durante años situaciones irregulares sin establecer consecuencias suficientes para los responsables de los loteos. Según explicó, la propuesta vecinal contemplaba una sola renovación y sanciones económicas importantes para los desarrolladores que no cumplieran con las obligaciones de regularización.
Reclamos por el tratamiento de la ordenanza
Las críticas también alcanzan al procedimiento legislativo. Molinaro relató que el Departamento Ejecutivo municipal presentó una primera iniciativa el 18 de agosto, que fue cuestionada por vecinos debido a sus deficiencias técnicas y legales. Tras una discusión en el Concejo Deliberante, aseguró que los concejales se comprometieron a convocar mesas de trabajo y consultar a especialistas para revisar el proyecto.
Ante la falta de avances, el 6 de octubre los vecinos presentaron una propuesta alternativa durante una instancia de participación ciudadana denominada Banca del Pueblo. El texto, según explicó, buscaba establecer requisitos más precisos para acreditar la posesión, preservar las sanciones contra loteadores irregulares y contemplar expresamente la normativa provincial de protección ambiental.
Sin embargo, Molinaro afirmó que ese mismo día se presentó otra iniciativa impulsada por el oficialismo y que una semana después fue aprobada sin incorporar los planteos vecinales ni realizar las mesas de trabajo comprometidas. “Cuando nosotros le pedimos que armen estas mesas de trabajo para poder hacer esto ordenado, cuando presentamos un proyecto un poco más ordenado, no nos llamaron y ni siquiera le dieron bola al proyecto. Es como que nadie hubiese presentado nada”, cuestionó.
El abogado también expresó reparos respecto del artículo 42, que deroga las disposiciones municipales contrarias a la nueva ordenanza sin identificarlas individualmente. Considera que esa redacción podría afectar normas anteriores que contemplaban sanciones para loteadores irregulares. Por su parte, el artículo 41 establece que el nuevo régimen debe aplicarse de manera compatible con la legislación municipal, provincial y nacional sobre ordenamiento territorial, ambiente y servicios públicos.
Un problema que lleva años sin solución
Molinaro reconoció que la proliferación de loteos irregulares y las dificultades para acceder a servicios básicos no comenzaron durante la gestión del intendente Sandro Flores, sino que son consecuencia de problemas acumulados durante sucesivas administraciones municipales.
Como ejemplo, describió su propia situación: después de aproximadamente una década de vivir en un loteo, aseguró que todavía no cuenta con documentación regularizada, que el suministro eléctrico es precario y que los vecinos deben recurrir a perforaciones para obtener agua. También relató problemas en las instalaciones eléctricas que, según afirmó, ocasionaron daños en electrodomésticos de algunas viviendas.
Para el entrevistado, la solución requiere una planificación que acompañe el crecimiento de San Francisco del Monte de Oro y establezca responsabilidades concretas para quienes comercializan terrenos sin completar los procedimientos legales y las obras correspondientes. “Hay que trabajar en conjunto entre Provincia y Municipio porque hay que hacer obras”, sostuvo, y consideró que la nueva ordenanza podría generar expectativas difíciles de cumplir si no se acompaña de inversiones.
La normativa prevé un plazo extraordinario de 180 días desde su publicación para que los vecinos que actualmente habitan inmuebles sin alguno de los servicios esenciales soliciten incorporarse al régimen. También dispone que el Ejecutivo municipal deberá reglamentarla dentro de los 90 días de su promulgación, instancia en la que deberán precisarse los requisitos técnicos, los criterios para acreditar la buena fe y los procedimientos para otorgar y renovar permisos.
Mientras tanto, Molinaro insistió en la necesidad de abrir un espacio de discusión entre autoridades, especialistas y vecinos afectados, con el objetivo de encontrar una solución que permita ampliar el acceso a los servicios sin profundizar los problemas legales y de infraestructura que ya enfrenta la localidad.
